本报记者董红艳北京报道股巢网
近日，武汉首批配售型保障房（光谷安芯居和未来心居）开始预登记。《华夏时报》记者了解到，本批保障房的交付标准和市面其他商品房差别不大，同时每平米的销售价格也比附近的新房和二手房要便宜数千元。
市场人士一方面被此次房源的性价比所吸引，一方面又对这一新型保障住房存有退出等方面的顾虑。对此，有专家向《华夏时报》记者表示，光谷等产业集聚区的年轻从业者将成为主要受益群体，配售型保障房项目可能会对一、二手房市场形成一定价格压力。
不过，上述专家也表示，此类保障房的转售等都有相应要求，和普通商品房有一定差别，并且面积总体偏小，因此对改善类需求的影响会相对较小。而配售型保障房需要有动态调整退出机制，确保保障体系的可持续性。
8月6日，安芯居项目工作人员向《华夏时报》记者表示，目前项目回购的方案还在进一步明确当中，并且正在筹备面对公众的网站媒介。
另外，值得关注的是，未来心居是由停工多年的原福星养老院项目改建而来的。对此，业内人士向记者分析指出，存量改配售的现象或会有所增多。存量房收购在短期内能快速补充保障房供给、消化库存，但其效果受限于地方财政能力和房源质量股巢网。若要扩大存量房收购规模，需从资金机制创新、房源筛选运营市场化等方面进行突破。
交付标准和商品房无异
7月31日，有市场消息称，武汉首个配售型保障性住房项目光谷安芯居开始预登记。同日，位于光谷区域左岭板块的另外一个配售型保障房项目未来心居也在公众号宣布启动预登记。
安芯居项目位于东湖高新区光谷二路以西、中芯一路以北、高新四路以南的佛祖岭片区。武汉住房和城市更新微信公众号曾发布消息称，安芯居项目占地面积37.5亩，容积率2.5，计容建筑面积约6.37万平米，总建筑面积约9.6万平米，预计可提供6栋、不低于600套、面积为75到85平米的四类户型保障性住房，以满足新市民、新青年刚性住房需求。
相比安芯居，未来心居项目公布的房源户型总体更大。8月1日，未来心居项目工作人员向《华夏时报》记者表示，目前未来心居营销中心已经开放，推出的房源为77平米的精装两居和100平米的精装三居两种户型。如果户口、社保等情况符合条件，就可以购买。
据未来心居发布的公告股巢网，购房者需要同时具备以下条件方可申请未来心居项目：具备武汉市户籍或居住证；共同申请人及其未成年子女应在汉无自有住房或人均住房面积低于16平方米；在武汉市连续缴纳6个月社会养老保险且申购时处于在保状态；在高新区创业就业的新青年或在武汉市内高新区外就业的毕业6年内大学生。
未来心居项目提供的户型图显示，目前所推出的房源位于项目北边的16栋和17栋。其中，两居户型拥有3米面宽的南向阳台，设有约10米的超长客厅；三居户型则配有更加宽阔的阳台和客厅。相关人员向记者介绍，接下来该项目还将推出其他户型房源。
未来心居项目的装修配置也十分接近商品房。据未来心居项目工作人员向记者透露，交付标准和市面上其他的精装修没什么区别，主要包含硬装的部分和厨房的部分。
销售价格十分“美丽”
现有的住房保障体系正在原有以租为主的基础上进行拓展。2024年8月16日，湖北省住房保障中心主任阮斌曾在媒体公开表示，现在保障性住房建设分为配租型和配售型两种，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型按“保本微利”原则配售。
未来心居与附近的二手房定价有着明显的价差。据工作人员介绍，未来心居每平米售价约7000多元。而据贝壳网数据，中海光谷东麓7月挂牌价为11436元/平米，成交价为9677元/平米。当前挂牌信息显示，中海光谷东麓70多平米的两居室挂牌价多为75万元，单价在1万元/平米上下。
与新房项目相比，未来心居等配售型保障房也有着一定的价格优势。与未来心居项目隔路相望的伟鹏硅谷小镇在2024年3月17日开盘。目前，伟鹏硅谷小镇为毛坯现房销售状态，高层的均价约为9000元/平米，洋房的均价约为10500元/平米。
如此对比，精装的未来心居售价比同区域的二手房及毛坯新房均便宜2000到3000元/平米。
“这些保障房有一定的申购条件，体现了‘精准保障’原则，光谷、临空经济区等产业集聚区的年轻从业者将成为主要受益群体，与武汉‘以房留人’战略深度契合。”58安居客研究院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时表示。
“项目每平方米7000多元的价格会对一二手房市场形成一定价格压力。”不过，张波补充指出，此类保障房的转售等都有相应要求，和普通商品房有一定差别，并且面积总体偏小，因此对改善类需求的影响会相对较小。
存量改配售将增多
记者注意到，截至目前，全国已有多个城市推出了配售型保障房。公开消息显示，2025年3月21日，广州启动首批配售型保障房申购意向预登记工作，成为国内第一个推出配售型保障房的一线城市。
除了广州，今年三月份，其他城市的配售型保障房也纷纷入市。公开资料显示，3月7日，呼和浩特市首个配售型保障性住房项目“青年社区”启动申购登记；3月28日，青岛首批配售型保障性住房选房工作正式启动。
配售型保障房实施封闭管理，被禁止转为商品住房流入市场。部分客户对相关项目的购买存有一定的顾虑。记者注意到有人在社交平台表示，不具备自由流通属性的房子，为什么要买，为什么不去租房？
对此，张波坦言，保障房与商品房的边界要注意划分，要避免过度挤压市场空间，同时要有动态调整退出机制，确保保障体系的可持续性。
对于市场关心的退出问题，未来心居项目工作人员向《华夏时报》记者表示，本项目房源为配售型保障房，买了之后如果客户想卖，就需要开发商将房产回购，已购的房产不能直接转卖给其他人。回购的细则将会在合同中体现。
8月5日，未来心居项目工作人员进一步透露，预计配售型保障房（回购）方面的细则会在下个月公布。8月6日，安芯居项目工作人员向《华夏时报》也向记者表示，目前项目回购的方案还在进一步明确当中，并且正在筹备面对公众的网站媒介。
就其他城市已经公布的退出方案来看，购房者可向住房保障部门申请回购，例如，广州要求承购人自发生退出情形起60日内提出申请，并在1年内完成产权变更；青岛要求回购按原购房价加利息（一年期定期存款利率）减折旧（每年1%）。
另外，值得关注的是，未来心居是由停工多年的原福星养老院项目改建而来的。这与住建部“收购的商品房，优先用于保障性住房等建设”的要求高度契合。
“存量改配售的现象或会有所增多。”张波指出，存量房收购在短期内能快速补充保障房供给、消化库存，但其效果受限于地方财政能力和房源质量，最大的问题在于，收购存量房需地方政府一次性支付资金，可能加剧债务压力。若要扩大存量房收购规模，需从资金机制创新、房源筛选运营市场化等方面进行突破，例如，武汉有配售型保障房项目从养老院改造而来，资金投入少，短期内即可投入市场，会更有效填补区域保障房缺口。
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